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El problema del impago de alquileres sigue creciendo en España. En el último año, los inquilinos morosos acumularon 8.000 euros de media en rentas sin pagar, unos 7 meses de alquiler atrasado por inmueble.
Esto supone una considerable pérdida económica para los pequeños propietarios que alquilan sus viviendas o locales comerciales. En última instancia, cuando los inquilinos no logran ponerse al día de sus deudas, el dueño puede iniciar un procedimiento de desahucio. Pero, ¿cómo funciona el desahucio por impago de alquiler?
En este artículo, explicamos en qué consiste exactamente un desahucio por impago de alquiler, qué acciones hay que tomar para ejecutarlo y cuánto puedes tardar en recuperar tu propiedad en función de cómo avance el proceso.
¿En qué consiste el desahucio por impago de alquiler?
El desahucio por impago de alquiler o desahucio por falta de pago es un proceso judicial que inicia el propietario para solicitar al juez el desalojo forzoso de los arrendatarios por incumplimiento de contrato al no abonar las mensualidades pactadas.
Habitualmente, se recurre a este procedimiento cuando los inquilinos no pueden o no quieren pagar el alquiler y se niegan a abandonar la propiedad tras rescindir el contrato de arrendamiento.
El objetivo del desahucio es recuperar la propiedad del inmueble y las rentas atrasadas. De media, la deuda de un inquilino moroso en España se situó en 8.000 euros en 2024, un 4,2% más que en 2023, según datos del Observatorio del Alquiler.
El desahucio, por definición, solo puede ejecutarse mediante orden judicial, ya que la Constitución española, en su artículo 18.2, garantiza el derecho a la inviolabilidad del domicilio: «El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».
Por lo tanto, es necesario contar con representación legal (abogado y procurador) para realizar los trámites necesarios para el desalojo. Si has contratado un seguro de impago de alquiler, ya sea de viviendas o de locales comerciales, el equipo jurídico de tu seguro se encargará de tramitar todas las gestiones desde el primer momento.
¿Qué pasos hay que dar para ejecutar un desahucio?
El procedimiento de desahucio por impago de alquiler se puede iniciar desde el primer mes que el inquilino deja a deber. Por lo general, no se recurre directamente al juzgado, sino que se intenta llegar a un acuerdo amistoso.
«El proceso se inicia con una primera reclamación y, si hay suerte, el inquilino se pone al día y se puede cerrar el siniestro», explica David Mejía, abogado especialista de Cosnor Jurídico. Nuestro departamento legal tiene amplia experiencia en casos de desahucio por impago de alquiler.
Cuando el requerimiento amistoso no surte efecto, se interpone una demanda de desahucio por impago de alquiler. En la demanda se estipulan las reclamaciones del propietario, que suelen ser el desalojo del inmueble y el pago del alquiler atrasado.
A partir de aquí, pueden ocurrir dos cosas: «Si el inquilino contesta a la demanda en el plazo fijado, que no suele ocurrir, se celebra el juicio; y si no, se procede directamente al lanzamiento», explica Mejía.
El lanzamiento consiste en el desalojo físico de los ocupantes de la vivienda o local. Suele realizarse con presencia policial y un representante del juzgado, así como el propietario del inmueble.
Si el inquilino se opone a la demanda, se fijan las fechas para la celebración del juicio, que suele ser verbal, donde el juez resuelve el caso tras escuchar a ambas partes.
Esta es una explicación muy simplificada del procedimiento de desahucio. Por ejemplo, aunque pueda parecer blanco sobre negro, el incumplimiento de contrato no siempre es suficiente para justificar el desalojo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2023, que regula el procedimiento de desahucio por impago de alquiler de viviendas, insta a tener en consideración si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, si este se encuentra en situación de vulnerabilidad y si el propietario es un gran tenedor, entre otros aspectos. En estos casos, se debe realizar un proceso de conciliación o mediación antes de recurrir a la vía judicial.
¿De qué dependen los plazos para recuperar la propiedad?
Los plazos del proceso de desahucio por impago de alquiler pueden variar considerablemente en función de factores como:
- La carga de trabajo del juzgado: Si el juzgado que lleva el caso está saturado y tiene poco personal, todo el proceso se alargará. La propia notificación al inquilino para iniciar el procedimiento puede tardar semanas.
- La respuesta del inquilino: Si el arrendatario se opone a la demanda de desahucio y decide ir a juicio, el procedimiento será más largo. Sobre todo, si se emplean técnicas dilatorias, como no presentarse a las citas judiciales, obligando a fijar nuevas fechas y realizar de nuevo las notificaciones oficiales con sus plazos.
A la pregunta de cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler en hacerse efectivo, la respuesta es variable. En la experiencia del equipo de Cosnor Jurídico, una estimación realista es «alrededor de un año desde que se presenta la demanda hasta que se produce el desahucio, pero son fechas que varían en función del juzgado que toque», apunta David Mejía.
¿Cómo ayuda el seguro de impago de alquiler en el proceso de desahucio?
Cada vez son más los propietarios de viviendas y locales comerciales de alquiler que contratan seguros de impago. La principal ventaja de este tipo de pólizas es, precisamente, la cobertura de la defensa jurídica cuando el inquilino deja a deber el alquiler y se niega a desalojar el inmueble.
El seguro no solo gestiona la reclamación de los pagos atrasados y el proceso de desahucio, sino que cubre los servicios y honorarios del abogado, el procurador y, en caso de que se produzcan daños en el inmueble, el perito encargado de valorarlos.
Las coberturas del seguro de impago de alquiler incluyen, entre otras, el adelanto de las rentas atrasadas, así como servicios de limpieza, cerrajero y pago de suministros de agua, luz y gas.
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