¿Cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler?

El proceso de desahucio por impago de alquiler en España puede resolverse en unos pocos meses o extenderse, en casos excepcionales, durante años.

Es imposible calcular con exactitud cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler, ya que existen numerosos factores y actores que influyen en la duración del procedimiento judicial.

Sin embargo, sí podemos darte una idea aproximada de lo que puede durar el procedimiento en base a la amplia experiencia del departamento jurídico de Cosnor en casos de impago de alquiler.

Si te preguntas cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler, en este artículo te ofrecemos una estimación de los plazos habituales de las distintas fases del procedimiento de desahucio y qué puede aligerar o alargar el proceso en cada paso.

1. Reclamación extrajudicial: 1-2 meses

En un primer momento, se reclama de forma amistosa al inquilino que abone las mensualidades pendientes y se comprometa a mantenerse al día con la renta. Este requerimiento debe hacerse por escrito y, preferiblemente, vía burofax.

Un tiempo de espera prudencial para que el arrendatario salde la deuda es un mes. Si en ese tiempo no ha abonado las mensualidades pendientes, se procede a la redacción y presentación de la denuncia.

Puede ocurrir que el inquilino moroso eluda la notificación de la reclamación, haciendo ver que no está en casa, por ejemplo. Con esta táctica se puede alargar indefinidamente cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler. Si los intentos de notificar la reclamación al inquilino son infructuosos, no es aconsejable esperar más de un par de meses para iniciar el procedimiento legal de desahucio.

2. Conciliación de grandes tenedores

Al calcular cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler en España cabe destacar la reducción en los plazos para los grandes tenedores de vivienda. Desde el 28 de febrero de 2025, los propietarios con más de 10 inmuebles (o 5 si están ubicados en zonas tensionadas), ya no tienen que realizar un proceso de conciliación con los inquilinos vulnerables antes de iniciar el proceso de desahucio.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2023 introdujo un requisito extraordinario para los grandes propietarios de vivienda que les obligaba a realizar un proceso de conciliación antes de recurrir al desahucio si se daban dos supuestos: que la vivienda fuese la residencia habitual de los inquilinos y que éstos estuviesen en situación de vulnerabilidad social acreditada por un informe del departamento municipal de servicios sociales. Acreditación que, además, debía presentar el arrendador. Los trámites del proceso de conciliación o mediación podían extenderse entre 3 y 6 meses.

Sin embargo, una sentencia del Tribunal Constitucional del 29 de enero de 2025 anuló las secciones 6. c) y 7 del Artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regulaban el cumplimiento de estos requisitos. El tribunal considera inconstitucional e innecesaria esta exigencia a los grandes tenedores.

3. Admisión a trámite de la demanda de desahucio: 1-6 meses

La vía judicial para lograr el desahucio de los inquilinos morosos arranca con la interposición de una demanda de desahucio por parte del propietario. Lo habitual es que se calcule cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler desde que se presenta la demanda, aunque el proceso comienza antes.

Con un equipo jurídico especializado en desahucios, la redacción de la demanda y la presentación en el juzgado local se puede hacer en pocos días. A partir de ahí, entra en juego el nivel de saturación de los juzgados.

Por lo general, desde que se interpone la demanda hasta que el juez la admite a trámite, pasa alrededor de un mes, aunque este plazo puede alargarse si el juzgado tiene poco personal o carga acumulada de trabajo.

Una vez admitida a trámite, el inquilino tiene 10 días hábiles para contestar la demanda. Sin embargo, el plazo no empieza a contar hasta que el demandado es notificado formalmente. La notificación debe realizarse con entrega en mano y acuse de recibo.

Una técnica habitual por parte de muchos inquilinos morosos es eludir la notificación, evitando al personal de Correos o del juzgado encargado de entregar la demanda. El procurador del demandante puede hacerse cargo de la entrega de la demanda en estos casos para intentar agilizar el trámite.

En última instancia, pasados unos meses (a criterio del juez), se publicará la notificación en el tablón de anuncios del juzgado y comenzarán a correr los plazos oficiales. Por lo tanto, las técnicas dilatorias del inquilino tienen gran impacto en cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler, pudiendo llegar a extender el proceso durante 6 meses.

4. Señalamiento de juicio o lanzamiento: 2-12 meses

Una vez notificada la demanda, si el inquilino decide no contestarla en el plazo previsto, se procede directamente a ejecutar el desahucio, lo que se conoce como lanzamiento.

Esto no quiere decir que ocurra de inmediato, sino que se hará en la fecha provisional prevista por el juez en el decreto de admisión de la demanda en función de la carga de trabajo que tengan los funcionarios judiciales.

«Te puede tocar un juzgado que te señala el desahucio para dentro de 5 meses o te puede tocar otro que te lo señala para dentro de un año», advierte David Mejía, abogado especializado en desahucios de Cosnor Jurídico.

Por otro lado, cabe preguntarse cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler si el arrendatario se opone a la demanda. En estos casos, lo que puede extender los plazos es la elección de abogado y procurador de oficio.

La mayoría de inquilinos que deciden contestar la demanda solicitan justicia gratuita y la asignación de los profesionales de oficio puede tardar varias semanas, retrasando todo el proceso. El juicio en sí, sin embargo, es un trámite rápido que dura unos pocos minutos.

5. Suspensión del desahucio por vulnerabilidad: 1-6 meses

Tras la pandemia de COVID de 2020, el gobierno español paralizó los desahucios a familias en situación de vulnerabilidad. Esta medida temporal se ha ido prorrogando y estará en vigor, al menos, hasta el 31 de diciembre de 2025.

Las familias que cumplan los requisitos pueden solicitar al juzgado la suspensión del desahucio por un período máximo de 3 meses, renovable por otros 3 meses. Si pasado ese plazo dejan de cumplir las condiciones de vulnerabilidad, el procedimiento de desahucio se resume.

Este es uno de los aspectos que más influencia tiene sobre cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler a día de hoy en España.

6. Ejecución del desahucio: 1-3 meses

Finalmente, se procede al desalojo de los inquilinos morosos. El lanzamiento se realiza en la fecha prevista por el juzgado, que dependerá de la disponibilidad de los funcionarios judiciales para acudir a la vivienda, junto a la policía, un cerrajero para realizar el cambio de cerradura y el propietario o su representante legal.

Por otro lado, si el inquilino moroso no paga la deuda en el plazo previsto, que suele ser de un mes, es necesario presentar una demanda ejecutiva para solicitar el embargo de los bienes del arrendatario.

En suma, ¿cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler?

La duración media de los procedimientos por asuntos civiles en juzgados de primera instancia oscila entre 5 y 11 meses en las diferentes comunidades españolas, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

En concreto, los juicios verbales arrendaticios suelen tardar unos 9 meses en resolverse, de media, pero en muchos casos tardan más y algunos se solucionan antes. «Por lo general, desde el momento que se presenta la demanda hasta que se ejecuta el desahucio, puede pasar alrededor de un año, aunque los tiempos varían mucho en función de la situación del juzgado», resume David Mejía.

A la hora de calcular cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler en España, la repuesta varía desde los 5-6 meses en caso de que el proceso ruede con fluidez, hasta superar con holgura el año si el inquilino está en situación de vulnerabilidad y el arrendador es un gran tenedor de vivienda.

Para navegar este complejo panorama judicial, muchos propietarios eligen contratar un seguro de impago de alquiler. De esta forma, ante el primer signo de morosidad, el arrendador solo tiene que dar parte al seguro y el equipo jurídico de la aseguradora se encargará de realizar todos los trámites en su nombre. Además de adelantar el pago de la deuda contraída por el inquilino hasta que se resuelva el procedimiento judicial.