Una tubería comunitaria se rompe de madrugada y el agua termina afectando al portal, al garaje y a dos viviendas. O una teja se desprende de la fachada durante un temporal y daña un vehículo estacionado. Son situaciones muy distintas, pero tienen algo en común: cuando el origen del problema está en un elemento común del edificio, determinar quién responde y quién paga puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza. Precisamente para afrontar estos riesgos existe el seguro de comunidad de propietarios.
Y no estamos hablando únicamente de comunidades enormes con ascensores, jardines y garajes. Un edificio de seis viviendas también tiene tejado, fachada, escaleras, bajantes, instalaciones eléctricas y otras zonas comunes susceptibles de sufrir daños o provocarlos a terceros.
Elegir la póliza adecuada es hoy más que nunca una decisión crítica. Una suerte de colchón de seguridad ante toda clase de imprevistos. «Muchas comunidades empiezan preguntándonos cuánto cuesta el seguro. Nosotros preferimos empezar por otra cuestión: qué edificio tenemos que asegurar y cuáles son sus riesgos reales», explican desde el equipo Comercial de Cosnor.
Porque dos comunidades aparentemente similares pueden necesitar protecciones muy diferentes.
¿Qué cubre un seguro de comunidad de propietarios?
El seguro de comunidad de propietarios está pensado para proteger los elementos comunes del inmueble y hacer frente a determinados daños y responsabilidades, siempre según las garantías, capitales, límites y exclusiones establecidos en cada póliza.
El alcance concreto varía entre aseguradoras, de ahí la importancia de no contratar fijándose únicamente en el precio.
Entre las garantías que pueden encontrarse en este tipo de seguros figuran daños por agua, incendio, fenómenos atmosféricos, daños eléctricos, roturas, responsabilidad civil, defensa jurídica o asistencia, dependiendo del producto contratado.
Pensemos en una avería en una bajante general.
El problema puede comenzar dentro de una conducción comunitaria, pero terminar causando humedades en varias viviendas. Además de reparar el elemento averiado, habrá que determinar el origen, valorar los daños y aclarar qué corresponde asumir a la comunidad y qué pertenece al ámbito privativo de cada propietario.
Ahí se entiende la importancia de tener correctamente delimitadas las coberturas.
«Una de las situaciones que más dudas genera es precisamente distinguir entre un elemento comunitario y uno privativo -señalan desde el equipo Comercial de Cosnor-. Cuando ocurre un siniestro, esa diferencia puede determinar qué seguro debe intervenir».
Y conviene recordar algo importante: el seguro de comunidad de propietarios y el seguro de hogar de cada vecino no son necesariamente productos sustitutivos. Protegen riesgos y responsabilidades diferentes y, en muchas ocasiones, resultan complementarios.
Responsabilidad civil: cuando el edificio causa daños a otra persona
Esta es una de las coberturas que merece especial atención. Imaginemos que parte de un elemento de la fachada se desprende y golpea un coche. O que una persona sufre una caída como consecuencia de un desperfecto en una zona común y reclama por las lesiones sufridas.
El problema ya no está únicamente dentro del edificio. Aparece un tercero que puede reclamar una indemnización.
La Ley de Propiedad Horizontal establece obligaciones relacionadas con la conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes. Entre otras cuestiones, considera obligatorios determinados trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del edificio.
Por eso, al comparar un seguro de comunidad de propietarios, no basta con comprobar si aparece la expresión «responsabilidad civil». Hay que revisar qué supuestos contempla, cuáles son los límites económicos y qué exclusiones existen.
Una reclamación por daños materiales puede tener una dimensión relativamente limitada. Un accidente con lesiones graves puede alcanzar importes muy diferentes.
«A veces se presta mucha atención a asegurar correctamente el edificio y muy poca al capital de responsabilidad civil. Sin embargo, una reclamación importante puede tener consecuencias económicas mucho mayores que una reparación ordinaria», explican nuestros compañeros.
¿Es obligatorio contratar un seguro para la comunidad?
Esta pregunta aparece constantemente en las reuniones de propietarios. Con carácter general, la Ley de Propiedad Horizontal estatal no establece una obligación general de que todas las comunidades españolas dispongan de un seguro. Sí contempla expresamente que, con cargo al fondo de reserva, la comunidad pueda suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca.
Ahora bien, este punto necesita un matiz importante: pueden existir obligaciones específicas en normativa autonómica, por lo que la situación debe comprobarse según dónde esté ubicado el inmueble.
Y que un seguro no sea obligatorio en todos los casos tampoco significa que resulte prescindible.
Una comunidad administra un patrimonio de considerable valor y elementos capaces de sufrir o provocar daños: fachadas, cubiertas, portales, garajes, ascensores, conducciones, instalaciones eléctricas…
Basta pensar cuánto costaría afrontar determinados siniestros mediante una derrama extraordinaria entre los vecinos.
La pregunta, por tanto, no debería quedarse únicamente en «¿estamos obligados?». También conviene plantearse: ¿qué impacto tendría sobre los propietarios un siniestro importante si la comunidad tuviera que asumirlo con sus propios recursos?
¿Cuánto cuesta un seguro de comunidad de propietarios?
No existe un precio único para un seguro de comunidad de propietarios. La prima depende de las características del inmueble y de la protección contratada.
Entre los factores que pueden influir se encuentran la superficie, antigüedad y características constructivas del edificio, número de viviendas y locales, existencia de garajes, ascensores u otras instalaciones, capitales asegurados, historial de siniestros y garantías incorporadas.
Pensemos en dos edificios con veinte viviendas.
El primero tiene treinta años, dos ascensores y un garaje comunitario. El segundo acaba de construirse y carece de garaje. Aunque tengan el mismo número de propietarios, no estamos ante el mismo riesgo.
Por eso solicitar simplemente «el seguro más barato para una comunidad» puede conducir a comparar productos que no ofrecen una protección equivalente.
También resulta fundamental calcular correctamente los capitales. Si están mal dimensionados, el problema puede aparecer precisamente cuando se produce un siniestro de cierta entidad.
Desde el equipo Comercial de Cosnor lo resumen así: «El precio siempre importa, pero primero debemos conseguir que las pólizas que estamos comparando sean realmente comparables. De lo contrario, una diferencia de prima puede esconder una diferencia mucho mayor en protección».
Cinco cuestiones que conviene comparar antes de contratar
Cuando una junta de propietarios o un administrador de fincas analiza distintas propuestas de seguro de comunidad de propietarios, debería evitar tomar la decisión únicamente a partir de la cifra que aparece al final del presupuesto.
Conviene revisar al menos estos cinco aspectos:
- Capitales asegurados, comprobando que reflejen adecuadamente las características del inmueble.
- Daños por agua, incluyendo las condiciones relativas a localización y reparación de averías.
- Responsabilidad civil, prestando atención a los supuestos cubiertos y a sus límites.
- Daños eléctricos, atmosféricos, incendio y otras garantías, según los riesgos del edificio.
- Franquicias, límites y exclusiones, porque dos pólizas con nombres similares pueden responder de forma diferente.
También resulta recomendable revisar periódicamente la póliza.
Una comunidad cambia. Se reforma la fachada, se instala un ascensor, se colocan placas solares, se renuevan instalaciones o se realizan mejoras importantes. La protección aseguradora debería evolucionar con el inmueble.
Un buen seguro de comunidad no empieza por el precio
Cuando todo funciona correctamente, es fácil que el seguro de comunidad de propietarios termine convertido en una línea más dentro del presupuesto anual del edificio. Hasta que un día deja de serlo.
Una fuga afecta a varias viviendas. Un temporal causa daños en la cubierta. Un elemento común provoca desperfectos a un tercero. Entonces importan mucho más los capitales, límites y coberturas que unos euros de diferencia en la prima.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga además a los propietarios a respetar las instalaciones generales y mantener sus elementos privativos de forma que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios, lo que evidencia hasta qué punto pueden cruzarse responsabilidades comunitarias y particulares dentro de un mismo edificio.
En Cosnor, el asesoramiento se basa en un análisis objetivo y personalizado de los productos que comercializa la correduría. Por eso, antes de renovar o contratar un seguro de comunidad de propietarios, conviene analizar el edificio, sus instalaciones, sus riesgos y las coberturas que realmente necesita.
Porque una comunidad puede estar formada por diez, cincuenta o cien propietarios, pero cuando ocurre un siniestro hay una pregunta que todos terminan haciéndose al mismo tiempo: ¿Esto lo cubre nuestro seguro?
