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Cada vez son más los pequeños propietarios que deciden no poner sus viviendas en alquiler por miedo a que los inquilinos terminen ocupando la propiedad sin pagar la renta.
En ese caso, el dueño debe iniciar un proceso de desahucio por impago de alquiler para recuperar la propiedad y, de paso, reclamar el pago de las mensualidades que quedaron a deber.
La póliza del seguro de impago de alquiler se activa en estas situaciones para, por un lado, adelantar al propietario las mensualidades debidas desde el primer momento y, por otro, iniciar el procedimiento legal para echar a los inquilinos morosos.
El proceso de desahucio por impago de alquiler en España es relativamente sencillo, pero los plazos judiciales y las estrategias de demora pueden complicar y alargar el procedimiento.
A grandes rasgos, podemos identificar cuatro fases en el proceso de desahucio por impago de alquiler: reclamación amistosa, demanda judicial, juicio y lanzamiento.
1. Reclamación amistosa
El primer paso, antes de inicial un procedimiento judicial, es realizar una reclamación amistosa a los inquilinos morosos para que se pongan al día en el pago del alquiler.
Puede ocurrir que el retraso sea un incidente puntual y que el arrendatario muestre buena fe para abonar las rentas debidas y mantenerse al corriente de pago en el futuro. En ese caso, se solucionaría el problema sin tener que llegar a juicio.
Es importante dejar constancia por escrito de la reclamación ya que, si el inquilino ignora el requerimiento extrajudicial, pesará en su contra en las fases posteriores del proceso de desahucio por impago de alquiler.
En caso de que no se logre llegar a una solución amistosa, el siguiente paso es recurrir a la vía judicial presentando una demanda de desahucio.
2. Demanda de desahucio
Una vez agotada la vía amistosa, el siguiente paso en el proceso de desahucio por impago de alquiler es la interposición de una demanda judicial. Lo habitual es que, en la demanda, se reclame el desalojo forzoso de los inquilinos y el pago de las rentas impagadas.
Para presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler es necesario contar con un abogado y un procurador y presentar el contrato de arrendamiento. La demanda se debe interponer en el juzgado de la ciudad donde esté la vivienda ocupada.
En cuanto la demanda se acepta a trámite, el juzgado fija dos fechas: una para la celebración del juicio y otra para la ejecución del desahucio. A partir de aquí, pueden ocurrir varias cosas.
- Enervación del desahucio: Si el inquilino paga los atrasos, se paraliza el proceso de desahucio por impago de alquiler. Cabe destacar que solamente se puede enervar el desahucio una vez. En caso de retrasarse de nuevo en los pagos, el procedimiento judicial continuará independientemente de que se abone la deuda.
- Oposición a la demanda: Si el inquilino decide contestar la demanda para defender su derecho a permanecer en la vivienda a pesar de los impagos, el caso irá a juicio.
- No oposición: Lo más habitual es que el inquilino no conteste la demanda. En este caso, se le da la razón al propietario por defecto y se procede directamente al lanzamiento (o ejecución del desahucio) en la fecha prevista al aceptar a trámite la demanda.
3. Juicio rápido
Cuando el caso llega a juicio porque el inquilino decidió oponerse a la demanda, el juez escucha los argumentos de ambas partes y emite sentencia. Lo único que debe dirimir es si el inquilino está al corriente de pago o no.
Por lo general, los juicios en un proceso de desahucio por impago de alquiler son breves, con una duración de unos pocos minutos.
Si el juez considera probado que el inquilino incumplió el contrato de arrendamiento al no abonar el alquiler en los plazos debidos, el moroso será condenado a desalojar la vivienda y pagar tanto la deuda acumulada hasta el día del desahucio como las costas judiciales.
4. Lanzamiento
El lanzamiento es la fase final del proceso de desahucio por impago de alquiler. Consiste en la ejecución del desalojo forzoso de los inquilinos morosos.
A esta fase se puede llegar después de una sentencia judicial o directamente desde la demanda si el inquilino no presentó oposición a la reclamación del arrendador.
Lo habitual es que, para ejecutar el lanzamiento, se persone uno o varios representantes del juzgado, el propietario (o el procurador en representación suya), un cerrajero para realizar el cambio de la cerradura, y algún agente de policía para garantizar la seguridad del proceso en caso de que los inquilinos se resistan al desalojo.
Tras el desahucio puede quedar pendiente el pago de la deuda por parte del inquilino. Si el arrendatario no paga lo que debe, el propietario deberá presentar una demanda ejecutiva, dentro del mismo proceso de desahucio por impago de alquiler, para solicitar el embargo de bienes para cubrir la deuda.
El caso particular de los inquilinos vulnerables
Un detalle importante en el proceso de desahucio por impago de alquiler en España es la condición de vulnerabilidad de los inquilinos morosos.
En enero de 2025, el gobierno español aprobó la prórroga de la suspensión de desahucios para familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2025.
Esto no impide al propietario iniciar el procedimiento para reclamar las rentas impagadas y desalojar a los inquilinos. Lo que ocurre es que el desahucio se pospone en tanto que el arrendatario cumpla las condiciones de vulnerabilidad estipuladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Desde 2023, la LAU obligaba al propietario a indicar en la demanda si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, si el demandante es un gran tenedor de vivienda (más de 10 inmuebles), y si el inquilino está en condición de vulnerabilidad. De ser ese el caso, se añadía otro paso al proceso de desahucio por impago de alquiler: un procedimiento de conciliación previo a la vía judicial.
Sin embargo, el Tribunal Constitucional eliminó este requisito en febrero de 2025 al considerarlo inconstitucional e innecesario.
Una forma de garantizar tu tranquilidad a la hora de poner tu vivienda en alquiler es contratar un seguro de impago. Este tipo de pólizas ponen a tu disposición un equipo jurídico experimentado en desahucios para gestionar todo el proceso legal hasta que recuperes el acceso a tu propiedad.
El seguro de impago de alquiler, además, te adelanta el dinero que deben tus inquilinos mientras dura todo el proceso de desahucio por impago de alquiler.
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